お金に困らないための〜税金の相続対策
お金に困らないための〜税金の相続対策
文書作成日:2017/11/05


 建設中の賃貸アパートでも相続税の一定の節税効果はあります。




 ハウスメーカーより、「相続税対策」として父の所有する空き地に賃貸アパートの建築を勧められ、先日契約・着工しました。しかし、このところ父の体調が急に悪化しております。万が一、アパートが完成する前に父が亡くなってしまった場合には、財産の評価や相続税対策の効果などは、どのようになるのでしょうか?




 賃貸物件建築中の相続は、賃貸開始後の相続、財産評価の算定方法が異なるため一般的に高額で、「相続税対策」としての効果は薄れるものの、一定の節税効果は得られます。




 一般的にいわれている、アパート建築による相続税対策の仕組みは以下の通りとなります。

  • @家屋の評価額
     固定資産税評価額×1.0×(1−借家権割合30%)
     固定資産税評価額は、家屋の構造等により異なりますが、一般的には建築費の50〜70%程度で評価されるといわれています。(注1)

  • A敷地の評価額(貸家建付地)
     自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合)

  • B債務控除
     相続発生時におけるアパート建築資金に係る借入金残高
 これにより、家屋は投下資金の約35〜45%程度で評価されることとなり、また土地も自用地評価額の82%(借地権割合が60%の場合)で評価されます。つまり、相続財産が圧縮され、その結果相続税額が軽減されます。

 一方、アパートを建築中に相続が発生した場合には、以下の通りとなります。
  • @建築中の家屋の評価額
     費用原価の額(相続発生時までに建物に投下された建築費用の額の合計額)×70%
     相続発生時までに建物に投下された建築費用の額の合計額=総建築費×工事進行割合

  • A建築中の家屋の敷地の評価額
     自用地評価額

  • B債務控除
     請負契約金額×工事進行割合−既払額
 敷地については、自用地評価額となってしまいますが、この場合でも、家屋に投下された費用は30%圧縮されるため、一定の節税効果は得られることとなります。

<参考:具体例>

 土地:自用地評価額1億円、借地権割合60%

 家屋:総工費1億円、固定資産税評価額6,000万円
     (相続開始時点の支払い済み工費8,000万円)

 債務:1億円


<参考条文> 財産評価基本通達26、89,91

  • (注1) 固定資産税評価額とは、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき市町村が算出します。 家屋の固定資産税評価額= 単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積 ×評点一点当たりの価額


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